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绵竹市人民政府办公室关于印发《绵竹市城市棚户区(危旧房)改造实施管理办法(试行)》的通知

各镇乡人民政府、绵竹经开区管委会、市政府各部门:
  现将《绵竹市城市棚户区(危旧房)改造实施管理办法(试行)》印发给你们,请遵照执行。

  

  绵竹市人民政府办公室   
  2014年12月31日     

   

  绵竹市城市棚户区(危旧房)改造
  实施管理办法(试行)

  第一章 总 则
  第一条 为规范全市城市棚户区(危旧房)改造工作,推进我市城市棚户区(危旧房)改造进程,切实改善城市棚户区(危旧房)居民的住房条件,完善城市功能,优化城市环境,根据国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、住房和城乡建设部等七部委《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》(建保〔2012〕190号)、四川省人民政府《关于加快推进危旧房棚户区改造工作的实施意见》(川府发〔2014〕15号)、四川省住房和城乡建设厅、四川省发展和改革委员会、四川省财政厅《关于做好危旧房棚户区改造调查统计和规划编制工作的通知》(川建发〔2013〕23号)等有关规定,结合我市实际,制订本办法。
  第二条 本办法适用于绵竹市城市规划区范围内的城市棚户区(含城中村)改造和危旧房改造。
  城市棚户区是指结构简易,难以满足抗震设防和无法达到居住安全要求、建筑密度较大、使用年限久、房屋质量差、安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不齐全的区域(住户一般应在50户以上)。
  危旧房是指零星分散危旧房或因灾受损无法达到现行抗震设防标准的零散或独幢C、D级灾损房屋。
  第三条 城市棚户区(危旧房)改造应当坚持“科学规划、统筹实施,政府主导、群众主体,因地制宜、创新推进,完善配套、同步建设”的原则,经市人民政府批准,按计划分步实施。坚持与完善城市功能、合理界定改造范围、科学合理利用空间、有效满足基本居住需求相结合。
  第四条 城市棚户区(危旧房)改造工作由市人民政府统一领导,成立市棚户区(危旧房)改造协调工作领导小组(以下简称棚改领导小组),负责城市棚户区(危旧房)改造工作,领导小组工作经费由财政预算予以保证。
  第五条 城市棚户区(危旧房)改造组织形式为:政府主导、居民自愿、企业参与、市场运作。
  第六条 城市棚户区(危旧房)改造方式为:拆旧建新(拆除原有危旧房屋,原址或异地新建安置房或进行货币安置);改扩建(对原有房屋进行加固维修或翻新);综合整治(对原有房屋及所在小区实施建筑节能、老旧管网线路改造、完善厨卫使用功能、建筑立面和小区环境整治等)。
  第七条 城市棚户区(危旧房)改造项目,要充分尊重改造区域全体业主意愿,做到公开、公平、公正,依法合规。
  第八条 规划部门按照城市总体规划和控制性详细规划,对我市城市棚户区(危旧房)改造项目进行统一规划管理。
  第二章  项目改造程序
  第九条 城市棚户区改造项目按照下列程序实施:
  (一)摸底调查,收集意愿。由改造区域所在镇(乡)牵头,规划、国土、住建、国资等部门配合,对拟改造区域内的房屋及构筑物的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行摸底调查,充分收集业主改造意愿。改造意愿达到90%以上,可启动前期工作。
  (二)发布改造信息。由市棚改领导小组发布拟改造区域改造户数、面积和用地红线图、规划技术设计条件等相关信息。
  (三)成立城市棚户区改造业主委员会。在改造区域所在镇(乡)指导下,由社区组织召开业主大会,选举成立城市棚户区改造业主委员会(以下简称:业委会),在所在镇(乡)备案,并报送市棚改领导小组。
  (四)确定项目实施单位。自主招商的城市棚户区改造项目按照程序选择房地产开发企业作为项目实施单位;政府组织实施的城市棚户区改造项目可授权委托国有投资平台公司作为项目实施单位。
  (五)制定安置补偿方案。项目实施单位与业委会按照有关规定共同制定改造区域的改造方案和安置补偿方案,报市棚改领导小组审查备案并在改造区域予以公示。业委会根据公示无异议后的安置补偿方案,组织全体业主签字认可并盖指印。
  (六)编制社会稳定风险评估报告。在改造区域所在镇(乡)指导下,项目实施单位与业委会共同编制社会稳定风险评估报告,报市维稳办备案。
  (七)项目申报。业主大会委托业委会通过改造区域所在镇(乡)人民政府向市棚改领导小组申报城市棚户区改造项目,并提交以下资料:
  1.城市棚户区改造申请;
  2.经公证机关公证的城市棚户区改造区域全体业主委托业委会办理城市棚户区改造相关事宜和委托业主代表为招商选择项目实施单位评定员的委托书;
  3.业主声明(应包含自愿进行改造和自愿搬迁房屋等方面内容,同时经全体业主签名并盖指印);
  4.业主承诺书。由改造区域内业主确认在项目实施单位确定前不私自新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、违规变更房屋权属、转租转让房屋等不当增加安置补偿费用行为的承诺书。
  5.全体业主签字认可并盖指印的安置补偿方案。
  6.社会稳定风险评估报告。
  以上资料经市棚改领导小组审查同意后,报市人民政府批准。
  市人民政府批准后,发布城市棚户区改造决定,并对改造区域的房屋现状进行证据固定。证据固定后任何人不得有新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、违规变更房屋权属、转租转让房屋等不当增加安置补偿费用的行为。
  (八)确定房地产价格评估机构和房屋面积测绘机构。项目实施单位与业委会公开邀请中介机构,按程序选定房地产价格评估机构和房屋面积测绘机构。
  (九)房屋价值评估和面积测绘。对房屋价值或面积有异议的,由选定的房地产价格评估机构和房屋测绘机构对被改造房屋的价值和面积进行评估和测绘。对房屋价值和面积公示10日后,无异议的作为安置补偿的依据。
  (十)签订安置补偿协议。全体业主按照公示无异议的房屋价值和面积以及全体业主签字认可的安置补偿方案,由业主先行单方签订安置补偿协议并达到100%以后,项目实施单位签字盖章后转为正式协议。
  (十一)规划审批。项目实施单位委托具有相应资质的设计单位按照规划部门出具的改造区域规划设计技术条件通知书和用地红线图、安置补偿协议及用地批准文件编制改造区域的规划设计方案,报市规划部门审批,经市人民政府批准后实施。
  (十二)安置房建设。项目实施单位按照基本建设程序办理相关手续,执行建设工程各项规范和施工技术标准组织安置房建设。
  (十三)选房。城市棚户区改造业主按照安置补偿协议的约定选择安置房。
  (十四)商品房预售。城市棚户区改造业主在选房后,项目实施单位方能申请办理商品房预售许可。
  (十五)竣工验收。城市棚户区改造项目竣工后,按现行建设工程竣工验收办法进行竣工验收和综合验收。
  第十条 全体业主自愿改造的危旧房改造项目,由全体业主提出危旧房改造申请,由所在镇(乡)人民政府报经市棚改领导小组审查同意后,报市人民政府批准。市人民政府批准后,由全体业主自行出资,按规划审批和基本建设程序实施改造。符合规划的,可原址重建。
  第三章 确定项目实施单位
  第十一条 市棚改领导小组会同相关部门根据城市棚户区(危旧房)改造年度计划确定改造项目的组织形式、改造方式和实施主体,并按以下方式确定项目实施单位:
  (一)确定为自主招商方式实施改造的城市棚户区改造项目,全体业主在市棚改领导小组指导下,由业委会拟定招商文件,自主选择房地产开发企业作为项目实施单位。其招商程序由市棚改领导小组另行制定。
  (二)确定为政府组织实施的城市棚户区改造项目,可授权委托国有投资平台公司为项目实施单位。
  (三)全体业主自愿改造的危旧房改造项目,可由全体业主选举成立业委会,业委会为项目实施单位,也可由业委会委托有资质的房地产企业作为项目实施单位。
  第十二条 项目实施单位确定后,未按招商文件或安置补偿协议履行责任和义务的,由相关单位和业主依法追究项目实施单位的法律和经济责任。
  第四章 房屋安置与补偿
  第十三条 城市棚户区(危旧房)改造项目的安置与补偿,采取房屋产权调换和货币补偿两种方式,由业主自愿选择。采取产权调换的,实行原地和就近安置为主,与异地安置相结合。
  第十四条 项目实施单位应对被改造房屋所有权人给予被改造房屋价值、搬迁、临时过渡安置补偿和停产停业损失补偿,并制定相应的奖励办法。
  第十五条 采取自主招商方式实施的城市棚户区改造项目,项目实施单位与业委会按照备案的安置补偿方案,签订安置补偿协议。在建设行政主管部门监督指导下,由项目实施单位负责房屋搬迁与安置补偿工作,也可以委托所在镇(乡)人民政府负责房屋搬迁与安置补偿工作。
  第十六条 由政府组织实施的城市棚户区(危旧房)改造项目,国有投资平台公司与业委会按照备案的安置补偿方案,签订安置补偿协议。由国有投资平台公司负责房屋搬迁与安置补偿工作,也可委托所在镇(乡)人民政府负责房屋安置与补偿工作,受托镇(乡)应积极主动承担。
  第十七条 项目实施单位与全体业主签订安置补偿协议后,发放搬迁费。全体业主应在协议约定搬迁期限内腾空房屋,并将腾空房屋钥匙、房屋权属证书和土地使用证书移交给项目实施单位后,发放临时过渡安置补偿和停产停业损失补偿费用,并按协议约定给予一次性奖励。
  全体业主未在协议约定的搬迁期限内100%腾空房屋的且未将腾空房屋钥匙、房屋权属证书和土地使用证书移交给项目实施单位的,安置补偿协议自动终止,项目实施单位可停止该区域改造,并按协议依法追究责任方的法律和经济责任。

  第五章 土地供应政策
  第十八条 城市棚户区(危旧房)改造安置房用地纳入全市土地供应计划优先安排,国土部门提供城市棚户区(危旧房)改造计划用地指标并进行土地预留。
  第十九条 城市棚户区(危旧房)改造项目的土地出让收益(出让土地价款、补缴出让金价款)除上缴税费和按规定提取相关专项资金后可用于基础设施配套建设。
  第二十条 城市棚户区(危旧房)改造项目配建的保障性公共租赁住房,其项目用地以划拨方式供应。
  第二十一条 对城市棚户区(危旧房)改造项目涉及零星分散的集体土地需转为国有建设用地的,国土部门优先安排年度用地计划,优先办理农用地转用和土地征收手续。
  第二十二条 对城市棚户区(危旧房)改造项目,宗地涉及改变土地用途为住宅、商业用地以及增加容积率的,由国土部门报市人民政府批准决定不予收储的,依法按程序办理。
  第二十三条 城市棚户区(危旧房)改造项目的土地供应程序由市国土部门制定,报市人民政府批准后执行。
  第六章 资金管理和优惠政策
  第二十四条 市财政部门按照“专项管理、分账核算、专款专用”的原则,加强城市棚户区(危旧房)改造补助资金管理,确保资金安全、规范、有效使用。
  第二十五条 积极向上争取城市棚户区(危旧房)改造专项补助资金,资金到位后专项用于政府组织实施的城市棚户区(危旧房)拆迁、安置、建设以及相关的基础配套设施建设。
  第二十六条 市财政部门可从城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费和土地出让收入中适当安排资金,用于棚户区改造项目支出。
  第二十七条 利用政府投资平台公司积极争取棚户区(危旧房)改造项目专项贷款。
  第二十八条 城市棚户区(危旧房)改造项目涉及税费减免的,由相关职能部门按相关政策执行。
  (一)按照国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)和住房和城乡建设部等七部委《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》(建保〔2012〕190号)等文件规定,对城市和国有工矿棚户区改造安置房建设项目免征相关行政事业性收费和政府性基金。
  (二)对城市棚户区(危旧房)改造建设安置房涉及的税收,按照财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)等文件执行。
  (三)未单独修建安置房,采取混合安置的改造区域,按照该区域规划部门提供的容积率,根据安置房总建筑面积折算安置房建设用地,享受税收优惠政策。
  (四)电力、通讯、市政公用事业等单位对城市棚户区(危旧房)改造应给予支持,并按相关政策减免入网、管网增容等经营性收费。
  第七章 建设管理
  第二十九条 对城市棚户区(危旧房)改造项目及安置房建设涉及的审批事项,相关部门要优化审批流程,缩短审批时限,提高审批效率。
  第三十条 安置房建设应满足户型合理、功能齐全、配套完善、质量保障、安全可靠的要求。
  第三十一条 项目实施单位缴纳的安置补偿保证金和安置房建设保证金,由市棚改领导小组按规定予以返还。具体返还办法由市棚改领导小组另行制定。
  第三十二条 项目建设严格按法定的建设程序进行,实行项目法人制、招投标制、合同管理制和工程监理制,执行国家工程建设的强制性标准和施工技术规范,以确保工程质量合格和施工安全。
  第三十三条 建设项目设计方案不得擅自变更,确需变更设计的,需经全体业主同意,由项目实施单位与业委会共同报建设行政主管部门、规划部门按程序审批备案。
  第三十四条 改造项目竣工交付使用后,按照《四川省物业管理条例》进行物业管理。
  第三十五条 安置房交付使用后,按照《绵竹市住宅专项维修资金管理实施办法》的规定缴纳住宅专项维修资金。
  第八章 监督管理
  第三十六条 相关镇(乡)及职能部门应加强监督检查,坚决制止城市棚户区(危旧房)改造中损害群众合法权益的行为。
  第三十七条 对城市棚户区(危旧房)改造过程中有违法违纪行为的,由有关部门依纪依法予以处理。
  第三十八条 严禁行政单位和企事业单位借城市棚户区(危旧房)改造政策建设福利性住房。
  第九章 附 则
  第三十九条 本办法由市住房和城乡建设局会同相关部门解释。
  第四十条 我市其他镇(乡)的棚户区(危旧房)改造可参照本办法实施。
  第四十一条  本办法自颁布之日起实施。